Wajib Tahu Aspek Hukum Kepemilikan Apartemen
Info Hukum – Memiliki apartemen kini bukan lagi karena kebutuhan, karena ingin dekat dengan kantor atau tidak ada pilihan lain. Memiliki apartemen kini sudah menjadi gaya hidup generasi milenial. Bisa hidup lebih simpel dan menggolongkan diri di kelas tertentu salah satunya.
Meski pengembang sudah menawarkan apartemen di kawasan elite dengan fasilitas mewah, bukan berarti itu menjadi jaminan hunian tersebut baik-baik saja. Sering kali, promosi yang jor-joran tidak dibarengi dengan niat baik pengembang menyelesaikan masalah administrasi yang diperlukan.
Hal pertama yang harus diketahui konsumen ialah memasarkan rumah susun, apartemen, kondominium, atau apa pun nama hunian vertikal tersebut, tidak perlu didahului dengan pembangunan. Hal itu diatur dalam Undang-Undang No 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun Pasal 42 Ayat 1. “Pelaku pembangunan dapat melakukan pemasaran sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan.”
Aturan itu membuat pengembang boleh memasarkan dan mempromosikan apartemennya tanpa ada wujud bangunannya. Tentu saja menjadi riskan bagi konsumen membeli barang tanpa ada wujudnya. Untuk itu, di Ayat 2 undang-undang tersebut, disebutkan syarat-syarat bagi pengembang yang akan memasarkan apartemennya sebelum ada pembangunan.
Pengembang setidaknya harus memiliki:
a. kepastian peruntukan ruang,
b. kepastian hak atas tanah,
c. kepastian status penguasaan rumah susun,
d. perizinan pembangunan rumah susun, dan
e. jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin.
Biasanya, sebelum ada pembangunan, petugas pemasaran memberikan penjelasan mengenai spesifikasi bangunan, fasilitas dalam lingkungan apartemen, lokasi apartemen, harga per unit, serta waktu serah terima unit apartemen. Hal-hal tersebut harus disebutkan dalam perjanjian pemesanan jika konsumen tertarik dan menyerahkan sejumlah uang untuk pembayaran booking fee.
Proses jual-beli yang mungkin terjadi kemudian diatur dalam Pasal 43 undang-undang tersebut. Dalam Ayat 1 disebutkan “Proses jual beli sarusun (satuan rumah susun/unit apartemen-red) sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui PPJB (perjanjian pengikatan jual beli-red) yang dibuat di hadapan notaris.”
Namun, proses jual-beli itu bisa terjadi jika pengembang sudah memenuhi syarat sebagaimana disebutkan pada Pasal 43 Ayat 2, yakni:
a. status kepemilikan tanah,
b. kepemilikan IMB,
c. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum,
d. keterbangunan paling sedikit 20 persen, dan
e. hal yang diperjanjikan.
Harap diingat, keterbangunan minimal 20 persen adalah syarat mutlak. Jika belum mencapai pembangunan 20 persen, konsumen hendaknya tidak membuat perjanjian pengikatan jual-beli dengan pengembang. Karena itu, biasanya pengembang mengikat konsumen dengan perjanjian pemesanan. Perjanjian pemesanan ditandatangani ketika konsumen sudah menyerahkan booking fee. Pembayaran booking fee pun harus hati-hati. Sebab, beberapa pengembang menerapkan aturan pemotongan booking fee sekian persen untuk pembatalan pembelian. Ada juga yang menghanguskan booking fee.
Masalah kepemilikan tanah dan izin mendirikan bangunan (IMB) juga harus diteliti konsumen. Hal itu disebabkan banyak terjadi penghentian pembangunan oleh pihak berwenang karena masalah kepemilikan tanah dan ketiadaan IMB. Tentu hal itu merugikan konsumen yang sudah membayar sejumlah uang.
Ketika unit yang dipesan sudah terbangun dan layak huni, konsumen wajib melunasi sisa pembayaran. Ketika itulah pengembang juga memiliki kewajiban menandatangani akta jual beli (AJB) bersama konsumen di hadapan notaris. Di dalam Pasal 44 Ayat 1 UU tentang Rumah Susun, disebutkan bahwa “Proses jual beli, yang dilakukan sesudah pembangunan rumah susun selesai, dilakukan melalui akta jual beli (AJB).”
Hal lain yang perlu diketahui konsumen ialah status kepemilikan tanah. Biasanya, pengembang swasta membangun apartemen di atas tanah berstatus hak guna bangunan. Untuk status ini, kepemilikan apartemen harus diperpanjang 30 tahun setelah penandatanganan AJB. Proses perpanjangan harus dilakukan setidaknya dua tahun sebelum masa kepemilikan habis. Hal ini diatur dalam Peraturan Pemerintah No 40/1996 tentang Hak Guna Bangunan.
Cermatlah dalam mengambil keputusan untuk membeli apartemen.
foto Pexels